« La réforme du droit des obligations et le bail commercial » par Sophie Guillot-Tantay avocate en droit immobilier

L’ordonnance n°2016-131 en date du 10 février 2016 a profondément réformé le droit des obligations.

Les nouvelles dispositions, entrées en vigueur le 1er octobre dernier, impactent le régime des baux commerciaux.

Sauf dispositions spécifiques de l’ordonnance ou dispositions d’ordre public, ce nouveau régime est applicable aux baux conclus ou renouvelés à compter du 1er octobre 2016. Sont ainsi exclus du champ d’application les baux en cours.

Les principales modifications apportées par l’ordonnance sont les suivantes :

  • L’exigence de négociations de bonne foi

Le nouvel article 1104 du Code civil impose désormais que les conventions soient négociées de bonne foi. Ainsi, l’ordonnance va plus loin que le régime antérieur qui exigeait que les conventions soient exécutées de bonne foi.

Cette disposition est d’ordre public ce qui empêche les parties d’y déroger.

  • L’obligation de délivrance

Le nouvel article 1170 du Code civil prévoit toutes clauses qui privent de sa substance l’obligation essentielle du débiteur sont réputées non écrites.

Ainsi et concernant l’obligation de délivrance, ce nouvel article consacre la position actuelle de la jurisprudence en encadrant la possibilité du bailleur de limiter son obligation de délivrance à la condition de ne pas la priver de sa substance.

  • L’imprévision

Il s’agit de l’apport principal de cette réforme.

L’article 1195 aliéna 1er du Code civil prévoit que :

« Si un changement de circonstances imprévisible lors de la conclusion du contrat rend l’exécution excessivement onéreuse pour une partie qui n’avait pas accepté d’en assumer le risque, celle-ci peut demander une renégociation du contrat à son cocontractant. Elle continue à exécuter ses obligations durant la renégociation ».

La révision du contrat par le juge serait ainsi possible à la condition que soient établis :

-       un changement de circonstances, imprévisible lors de la conclusion du contrat,

-       rendant l’exécution du contrat excessivement onéreuse pour une partie qui n’avait pas accepté d’en assurer le risque.

Une partie pourra imposer à l’autre, une négociation du contrat, soit amiable, soit avec le concours du juge si la négociation amiable n’aboutit pas.

  • La résiliation du bail

En application des dispositions du nouvel article 1219 du Code civil, une partie pourra suspendre l’exécution de son obligation « si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave ».

Le nouvel article 1224 du Code civil prévoit également la possibilité de résoudre unilatéralement le bail par simple notification « en cas d’inexécution suffisamment grave » .

Le nouvel article 1226 du Code civil prévoit également la possibilité de résilier le contrat en cas de carence du débiteur de l’obligation. Sauf urgence, une mise en demeure préalable doit être adressée.

Ce mécanisme aux risques et périls de son auteur, est manifestement destiné à des situations dans lesquelles la poursuite du bail est impossible.

La question de la gravité du manquement invoqué sera nécessairement renvoyée à l’appréciation souveraine des magistrats.

Il convient cependant d’être prudent concernant l’application de ces nouvelles dispositions, dans l’attente de la jurisprudence en la matière.

Sophie Guillot-Tantay
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