Développer son commerce en période de crise immobilière : les bons réflexes ! par Maître Sophie Guillot-Tantay

Si l’ouverture d’un commerce est un pari tentant, les candidats se doivent de connaître les embuches juridiques qui peuvent se mettre sur leur route, afin de mieux les contourner.

Particulièrement délicate est la question de l’acquisition du local,  première mission auquel doit se confronter le commerçant qui souhaite s’installer.

L’acquisition du fonds de commerce et l’acquisition du droit au bail sont les deux possibilités qui s’offrent à celui qui souhaite exploiter son commerce ; chacune de ces solutions ont des implications juridiques qu’il est essentiel de bien maîtriser.

Ø     L’acquisition du fonds de commerce :

Le commerçant achètera les éléments constitutifs du fonds de commerce, à savoir notamment le droit au bail, la clientèle, les marchandises et stocks, les installations et mobilier, la licence, etc.

Le loyer que devra payer le commerçant sera celui du bail en cours, c’est-à-dire celui fixé au jour de la signature du bail. Ce loyer sera donc moins élevé que le loyer de marché, en vigueur au jour de l’acquisition.

Attention, dans l’hypothèse du rachat du fonds de commerce, le repreneur est tenu de reprendre les salariés qui travaillent dans le fonds cédé, à savoir les vendeurs, caissiers,   serveurs, etc… Cela peut s’avérer une bonne chose, lorsque le commerçant ne souhaite pas procéder aux recrutements.

Mais cela peut également gêner certains qui pour des raisons liées à la spécificité de leur commerce, doivent recruter des salariés spécialisés dans un domaine précis. Par exemple, le commerçant spécialisé dans la vente de plante et de matériels de jardinage, devra recruter un vendeur spécialisé dans ce domaine, ayant une formation et une spécialité très pointue. Or, si le fonds de commerce qu’il rachète est un pressing, le salarié ne sera pas très utile au repreneur. Pour autant, ce dernier est contraint de le reprendre.

Ø    L’acquisition du droit au bail :

Plus simple et souvent moins coûteux, le commerçant  pourra acquérir le local par le rachat du droit au bail commercial. Par cette acquisition, le commerçant deviendra locataire au lieu et place du précédent commerçant. Il sera alors titulaire du bail pour la durée restant à courir de celui-ci. Il devra également acquitter le loyer au lieu et place de l’ancien locataire. Le loyer ayant été fixé lors de la signature du bail, ce loyer sera certainement moins élevé que le loyer de marché applicable le jour de l’acquisition du droit au bail.

A cette occasion, certains commerçants préféreront négocier avec le bailleur afin qu’il leur consente un nouveau bail commercial, d’une durée de neuf années minimum. A cette occasion, il est très probable que le bailleur en profite pour solliciter une augmentation du loyer, qu’il souhaitera voir fixer au loyer de marché.

Par ailleurs, le rachat du droit au bail impose que le repreneur exerce la même activité que le locataire sortant. S’il souhaite exercer une autre activité que celle figurant dans le bail commercial, il devra en demander l’autorisation au Bailleur.

Au-delà de l’autorisation du Bailleur, il est aussi parfois nécessaire, en cas de changement d’activité, de solliciter l’autorisation de la copropriété.

Ainsi, par exemple, le repreneur qui souhaite installer un pressing dans des locaux au sein desquels étaient précédemment exploité un magasin de vêtements, doit demander l’autorisation de la copropriété s’il s’avère que cela est prévu dans le règlement de copropriété.

L’autorisation de la copropriété sera également nécessaire dans le cas où, pour exercer cette activité, il sera nécessaire de procéder à des travaux affectant les parties communes de l’immeuble. Cette autorisation pourrait  s’avérer difficile à obtenir auprès de la copropriété qui est, de manière générale, réticente à l’installation d’un commerce au sein de l’immeuble susceptible de créer des nuisances en termes d’odeurs et du bruit.

Ø    Le cas particulier de la restauration :

Le secteur de la restauration connaît actuellement un fort développement. En témoigne le nombre de chaînes qui annoncent en ce moment d’importantes ouvertures de restaurants, notamment sous le régime de la franchise.

Le restaurateur qui souhaite s’installer devra lui aussi acquérir son local, par le biais de l’acquisition d’un fonds de commerce ou de l’acquisition du droit au bail.

Si le restaurateur opte pour l’acquisition d’un fonds de commerce, il devra reprendre les salariés qui travaillaient dans le fonds cédé. Ici aussi, cela peut être une bonne chose pour lui s’il ne souhaite pas procéder au recrutement. Mais cela peut également lui poser problème si les salariés travaillant dans le fonds cédé ne disposent pas des compétences et spécialisations requises pour son restaurant. Ainsi par exemple, le restaurateur qui souhaite créer une chaîne de restaurant de sushi cherchera à recruter un chef sushi. Or, si le fonds qu’il rachète est une pizzeria, le pizzaiolo ne lui sera pas utile. Pour autant, il est contraint de le reprendre.

Autre alternative, le restaurateur achète le droit au bail. Il devra alors solliciter l’autorisation du bailleur dans le cas où il souhaite exercer une activité autre que celle figurant au bail cédé. Il devra aussi obtenir l’autorisation de la copropriété si par exemple l’ouverture du restaurant nécessite la réalisation de travaux affectant les parties communes, telle que l’installation d’une extraction d’air dans la cour de l’immeuble.

Maître Sophie Guillot-Tantay

Avocat à la Cour